Το απόλυτο αδιέξοδο σε ό,τι αφορά τις τιμές των κατοικιών τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ειδικοί της αγοράς, οι οποίοι «σηκώνουν τα χέρια ψηλά». Ενώ δηλαδή υπάρχουν χώρες όπου η διόρθωση ξεπέρασε το 50%, στην Ελλάδα μιλάμε για μονοψήφια υποχώρηση, με αποτέλεσμα 4 χρόνια σχεδόν μετά την τελευταία «έκρηξη» της ζήτησης οι τιμές να κινούνται στο... ρετιρέ αντί στο υπόγειο.
«Είναι εντυπωσιακό. Δεν ισχύει ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικίας. Οι κατασκευαστές δεν σπάνε τις τιμές παρά το γεγονός ότι το απόθεμα των απούλητων σπιτιών είναι τεράστιο. Η έλλειψη οικοπέδων για να αγοράσουν αλλά και το γεγονός ότι πρόκειται για μικρές επιχειρήσεις χωρίς δανεισμό είναι οι βασικές αιτίες της ακρίβειας στην κατοικία».
Αυτά έλεγε σε πρόσφατο συνέδριο άνθρωπος που γνωρίζει όσο κανένας τι συμβαίνει στην κτηματαγορά. Ομως, ακόμη και αυτός δεν μπορούσε με απόλυτη ακρίβεια να πει που θα πάει αυτή η κατάσταση και ως πότε η κατοικία θα είναι τόσο ακριβή στην Ελλάδα και αναντίστοιχη με τους μισθούς και την αγοραστική δύναμη των πολιτών.
Μια απλή σύγκριση των τιμών που ίσχυαν το 2006, λίγο προτού «παγώσουν» τα πάντα, και 3,5 χρόνια αργότερα κι ενόσω η αγορά έχει σχεδόν καταρρεύσει, μπορεί να δείξει την ιστορία τρέλας που επικρατεί.
Διόρθωση
Καλοκαίρι του 2006 και οι τιμές βρίσκονταν σε πολύ υψηλά επίπεδα, ενώ πολλοί περίμεναν ότι κάποια στιγμή θα επέλθει η αναμενόμενη διόρθωση ώστε να αγοράσουν φθηνότερα. Σήμερα, ωστόσο, στις περισσότερες περιοχές που αναλύονται στο γράφημα βλέπουμε ότι οι ανώτατες τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Παρά το καταστροφικό 2009 και τις μικρές υποχωρήσεις στις τιμές (από 5% έως 10% κατά μέσο όρο), βλέπουμε ότι μετά από 3,5 χρόνια κρίσης όποιος περίμενε να πέσουν οι τιμές είναι πολλαπλά χαμένος. Και θα υποχρεωθεί σήμερα να αγοράσει πιο ψηλά, με αποτέλεσμα να μην εκμεταλλευτεί τη διαφορά αυτή, ώστε σήμερα το ακίνητό του να έχει μεγαλύτερη υπεραξία.
Ακόμη και οι προβλέψεις για νέα υποχώρηση των τιμών των ακινήτων μέσα στο 2010 δεν θα σταθούν ικανές να οδηγήσουν σε πλήρη εξορθολογισμό της αγοράς, γεγονός που στοιχειοθετεί τον χαρακτηρισμό της αγοράς ως «φούσκα» τουλάχιστον σε ορισμένες περιοχές. Χαρακτηριστικές είναι ορισμένες περιπτώσεις περιοχών που όχι μόνο άντεξαν στη μείωση της ζήτηση και την πίεση για πτώση τιμών, αλλά έγιναν και ακριβότερες.
Στην Αγία Παρασκευή το 2006 τα νεόδμητα ακίνητα πωλούνταν (ανώτερες τιμές) γύρω στα 3.100 ευρώ/τ.μ. Σήμερα έχουν φτάσει τις 4.000 ευρώ/τ.μ. και η τιμή αυτή αφορά φυσικά τα ακριβότερα σπίτια, μια διαφορά δηλαδή που φτάνει το 30%.
Στην Πετρούπολη πριν ΑΠΌ τέσσερα χρόνια μπορούσε κάποιος να αγοράσει με 2.100 ευρώ/τ.μ., ενώ φέτος η υψηλότερη τιμή είναι στα 2.500 ευρώ/τ.μ.
Στα 3.200 κυμαίνονταν οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων στο Νέο Ψυχικό, ενώ σήμερα έχουν φτάσει τις 4.000 ευρώ/τ.μ.
Στα 4.000 ευρώ/τ.μ. ήταν το κόστος αγοράς στη Βάρκιζα και φέτος μπορεί να φτάνει τα 5.500 ευρώ/τ.μ.
Στη Γλυφάδα τα νεόδμητα κόστιζαν γύρω στα 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα έχουν ξεφύγει στα 5.500 ευρώ/τ.μ.
Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι οι παραπάνω τιμές είναι οι ανώτερες στις οποίες έγιναν αγοραπωλησίες καθώς υπάρχουν και χαμηλότερες αξίες, ανάλογα με την περιοχή, τον όροφο, την ποιότητα του ακινήτου. Εκτός από μεγάλες αυξήσεις υπάρχουν επίσης και μειώσεις τιμών σε ορισμένες γειτονιές της Αττικής. Για παράδειγμα, σχεδόν όλα τα ανατολικά προάστια ζουν μια παρατεταμένη περίοδο κρίσης, με τις τιμές να είναι ήδη χαμηλότερες σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια.
ΠεριοχέςΓια παράδειγμα στον Γέρακα, εξαιτίας του μεγάλου αποθέματος κατοικιών. Οι τιμές στα νεόδμητα ακίνητα, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Eurobank Property Services, κυμαίνονται από 1.800 έως 2.200 ευρώ/τ.μ., ενώ υπάρχουν περιθώρια διαπραγμάτευσης έως 15%.
Αλλη έρευνα του 2006 έδινε τιμές στον Γέρακα από 2.000 έως 2.600 ευρώ/τ.μ.
Στο Μαρκόπουλο η ανώτερη τιμή πώλησης ήταν στα 2.100 ευρώ/τ.μ., ενώ φέτος πωλούνται γύρω στα 1.900 ευρώ/τ.μ. Επίσης, στη Ραφήνα οι τιμές το 2006 άγγιξαν τα 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα είναι γύρω στις 2.650 ευρώ/τ.μ.
Σε γενικές γραμμές παρατηρείται μια προσπάθεια να αποκλιμακωθούν οι τιμές, χωρίς, όμως, να έχουν γίνει αισθητές στον πολύ κόσμο. Η διεθνής έρευνα του δικτύου Global Property Guide δείχνει ότι σε πολλές χώρες οι τιμές υποχώρησαν πραγματικά, όπως για παράδειγμα στη Λετονία, όπου έπεσαν πάνω από 50%, στο Ντουμπάι με υποχώρηση 43,29%, τη Λιθουανία με 29,29% και τη Βουλγαρία με πτώση 26,36%.
Στην Ελλάδα, αν λάβουμε υπόψη τις έρευνες της ΤτΕ, οι τιμές δεν υποχώρησαν πάνω από 4% το 2009. Αλλες έρευνες που γίνονται με βάση τις τιμές πώλησης κι όχι τις εκτιμήσεις των τραπεζών κάνουν λόγο για υποχώρηση γύρω στο 8%-10%, ποσοστό χαμηλό σε σχέση με τη μεγάλη άνοδο η οποία από το 2000 και έπειτα ξεπερνά κατά πολύ το 100%.
Το καλό και το κακό σενάριο για φέτοςΣενάρια καταστροφής της κτηματαγοράς μέσα στο 2010 επεξεργάζονται αρκετοί ειδικοί του χώρου των ακινήτων. Ως βασικές αιτίες μιας πιθανής κατάρρευσης είναι η ραγδαία αύξηση της φορολογίας, κυρίως για τα μεσαίας αξίας ακίνητα (400-800 χιλιάδες ευρώ), η μείωση του εισοδήματος των νοικοκυριών που θα προκαλέσει νέο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες και φυσικά η αδυναμία όλο και περισσότερων δανειοληπτών να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους ενδεχομένως να φέρει περισσότερες κατασχέσεις και πλειστηριασμούς.
Ολα αυτά σε συνδυασμό με την «ασφυξία» στην αγορά, την ανεργία στην οικοδομή και μια πιθανή κατάρρευση οικοδομικών εταιρειών, στήνουν ένα πολύ μαύρο σκηνικό που δύσκολα θα μπορέσει να ξεφύγει η κτηματαγορά.
Προβλέψεις
Οι πιο ήπιες προβλέψεις των ειδικών μιλούν για νέα υποχώρηση τιμών της τάξης του 10% μέσα στη χρονιά που αν προστεθεί με το 10% πέρυσι μπορεί να πει κανείς ότι η αγορά έχει αρχίσει να «διορθώνει» σοβαρά.Το σενάριο της καταστροφής κάνει λόγο για ραγδαία πτώση τιμών στα επίπεδα του 30%-40%, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την οικονομία και για την αξία της περιουσίας των νοικοκυριών.
Αν δηλαδή κάποιος που αγόρασε σπίτι το 2007 αντί 300.000 ευρώ βρεθεί μπροστά σε μια μείωση της αξίας του κατά 40% ή 120.000 ευρώ, τότε ασφαλώς υπάρχει πρόβλημα με ανεξέλεγκτες διαστάσεις.
Tου Βασίλη Σ. Κανέλλη
imerisia.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου